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第3部分（第2页）

那个年轻人点点头，低声回答：“我们是抵押银行家，我们借钱支持的是房地产项目，而不是股票、债券、共同基金等项目。”

“但是，过去10年股票市场升值率不是远高于房地产的升值率吗？”坐在稍后位置的一位年轻女士问道：“我的401（k）比我见到过的许多房地产项目经营状况都要好。”

“或许是这样，”我回答说，“但是，你的401（k）升值仅仅是因为市场动力和资本升值。你会长期仅依靠市场动力和资本升值的情况投资吗？”

“当然不会。”那位年轻女士回答。

“我也不会那样做，”我说，“我不会仅仅为了资本升值投资。我从来不需要通过市场升值来为自己赚钱，尽管我的一些资产升值也很大，但不存在许多股票和共同基金贬值的问题。”

“如果你投资不是为了资本升值，那究竟是为了什么？”那位年轻的女士接着问道。

“我是为了现金流而投资，”我轻轻地回答，接着反问了一句：“你每月的现金流是多少？或者说，你的401（k）带来的收入减去支出后是多少？”

“没有多少，”她说，“我参与退休金计划的目的就是为了免掉资本所得税，让自己的钱都留在退休金账户上。我的401（k）本来就不是为了给自己每月带来现金流的。”

“我还想问你一句，你的房地产投资每月带来的现金流会增加自己的税务支出吗？”

“没有，”她说，“我只有共同基金一项投资。”

“那你是抵押贷款银行家吗？”我笑着问道。

“让我们说得更直接些吧，”她说，“你从我们手里借钱，购置了房地产，每月给你带来现金流。你有了现金流，所以能和太太提早退休，而我们大家完全将希望寄托在共同基金的资本升值上，所以希望自己能够晚一些退休。当我们退休的时候，我们总是希望股市不要出现震荡。那也就是说，我们帮助你提早退休，但我们却不知道帮助自己。”

“从一定意义上讲，的确如此。”我回答说，“我感谢你们以及你们整个行业帮助我获取退休金。你们帮助我拥有了数百万美元，因此能够提早退休。自然，我希望你们自己也能这样做。”

演讲结束的时间快要到了，当我走下主席台时，大厅里响起了一片掌声，气氛也一下子活跃起来，尤其是年轻听众被我的观点振奋起来了。当穿过人群握手的时候，我有机会听到他们对我演讲的评论。但是，尽管他们都是抵押贷款银行家，我依然听到了类似于过去很多普通听众的议论，比如：

1。“他所讲的事情风险太大了。”

2。“我永远不会借钱给他。”

3。“他不知道自己在说些什么。”

4。“现在你不能那样做了，市场已经发生了变化。”

5。“他太走运了，不过只要等到市场崩溃，他就会跪在我们面前祈求。”

6。“我无法确定，这是我从不购置房地产的原因。”

7。“房地产市场严重过剩，马上就要崩溃。”

8。“你知道有多少像他那样的人最终栽倒在房地产市场上？”

9。“如果他的债务这么多，我就不会借给他任何钱。”

10。“如果他真的退休了，为什么还给我们做讲演？”

穷爸爸的教诲

穷爸爸常常建议我：“上学，争取好成绩，找个安全可靠的工作，勤勉努力，好好储蓄。”他还经常引用一些俗语教育我，比如：“永远不要借债，也不要借债给别人。”“攒一分钱等于挣一分钱”，“不买买不起的东西，一概支付现金，永不赊账”等等。

如果完全按照他的建议，穷爸爸的生活或许应该不错。但是，同大多数人一样，他说着自己认为正确的话，但却没有做出正确的事情。他借钱买房子、汽车，从不投资，他认为“投资风险太大”。他也设法积蓄，但每次遇到紧急情况，总是入不敷出。他借钱购买的东西使自己更为贫穷，不愿借钱购买的东西却有可能使自己致富。这些细小的差异，使他的生活有了很大不同。

这些根深蒂固的观念和处理金钱的方式，决定了他65岁还不能退休，无法享受平静的生活。这也是直到癌症完全击倒他之前，不得不一直工作的原因。他终生工作勤奋，在生命的最后六个月，又在病房中同癌症抗争。他是一个正直、善良、勤勉的人。一生工作努力，尽力避免债务设法积蓄，这些都是他想传授给我的有关生活和金钱的教诲。

富爸爸的教诲

富爸爸是我最好的朋友迈克的父亲，他教给我一个截然不同的理财建议和金钱观念。他经常这样问我：

1。“你积蓄100万美元需要多长时间？”或许他还会接着问，“你借来100万美元需要多长时间？”

2。“谁最终会更富裕？是终生工作试图积攒100万美元的人，还是懂得用10％的利息借100万美元，接着又投资获取25％回报率的人？”

3。“银行家更乐意将钱借给哪些人？是为了金钱而努力工作的人，还是懂得如何借钱、让钱安全勤勉地为自己工作的人？”

4。“你将会成为什么样的人？如果你给银行家打电话说：‘我想借100万美元。’银行家很快回答说：‘好的，我20分钟后为你准备好签字文件。’为了成为这样的人你应该如何做？”

5。“为什么政府一方面征收你的存款利息税，另一方面却可能因为你负债而给予你一个税务减?