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第10部分（第2页）

今天的美国次贷市场也如出一辙！

随着美国各个金融机构主动地为客户量身定做各种信贷产品，美国资本市场上的住房抵押贷款终于远远超出了购房的边界。这种变化，进一步加剧了美国各金融机构对住宅金融业务的竞争，住宅金融业务量占银行资产的份额更是不断扩大。

二、“次贷危机”是个什么危机（5）

据统计，1985～2006年，美国房地产信贷的比重由15％上升至33％左右。其中，住房贷款增幅最大，从9％迅速提高至20％，而工商贷款的比重则从22％降至11％。这种状况的持续，使得美国个人负债率屡攀新高。2005年底，美国居民全国负债已经超过了8万亿美元。负债的大量增加主要就来自于房价上涨带动的贷款额度增加。

面对如此高额的增长，一些人士终于发出了房地产泡沫的危机警告。然而，这样的警告为时已晚，信用市场的状况已显示出危机正在迫近。

在美联储连续十几次加息后，2005年底公布的数据表明，美国许多地区的个人住房市场活动正在趋缓。在此之前，多家美国银行在当年度第三季季报时也相继提出了盈利预警。美国前几大银行都表示，仅一个季度的坏账损失就可能达到十多亿美元，因为当年10月施行的新破产法造成美国申请破产的人数激增。

据当时的数据显示，就在破产法案截止日10月17日的前几天，大批美国人涌向法庭申请破产。仅仅在2005年10月17日前一周，就有超过50万人宣布破产，相当于上年全年的三分之一，可谓是盛况空前了。而当时更有媒体报道称，就在新的偏向共和党的政策正式实施前夕，不仅共和党领袖的财务状况遭到调查，共和党竞选总部财务长竟然也在那个时刻宣告了破产。

有一点必须指出的是，在美国，当民众发现他们无力支付个人贷款时，他们首先考虑到的就是违约信用贷款。这是因为，美国个人一般不敢不缴房贷，他们害怕房子一旦被查封便无处可住。但是对于信用贷款的态度就往往大不一样了。美国信用贷款利率固定为19％，不受升息影响，高昂的利率以及不是很严重的后果使得信用贷款成为了优先违约对象。当这种状况持续恶化时，信用市场的危机转向房贷市场也就不可避免。

时间推进到2006年中期。美国全国房地产经纪人协会发表的报告显示，美国旧房销售中间价已比上年同期下跌。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，而中介获利也是十年来最低水平。此外，未售出房屋库存量增长至近400万幢，按最新的销售速度计算，这些“待字闺中”的房屋至少需要大半年才能售完，这个比率是1993年4月以来的最大值。

不利的消息还不止这些。同期美国商务部公布的报告显示，与上年同期相比，美国的新房开工量已下降了，且呈连续下降趋势。

清醒起来的经济界人士终于发出了连续性的警告：美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其影响将不仅限于房地产市场和股票市场。

而美国的炒房者们，也开始忧心忡忡起来，他们仿佛意识到，“只求少赔钱，拿回现款”也就阿弥陀佛了。

美国房地产市场的如此转折性变化，其背后的推手到底是什么呢？

不由得想起了当时看过的这样一组颇富中国语言特色的词：涨也利率，落也利率！

美国全国房地产经纪人协会经济学家劳伦斯曾经指出，抵押贷款利率走高是美国房屋销售整体水平下降的最主要原因。同时，业界公认，近年来美国房地产市场繁荣的根本原因也在于美联储制造的低利率环境。尤其是2001年恐怖袭击之后，为刺激经济复苏，前美联储主席格林斯潘开始急速减息。短短一年之间，美国的短期利率降至40年来最低水平，由减至。受此影响，用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降。书包　网　。　想看书来

二、“次贷危机”是个什么危机（6）

与此同时，为吸引购房者，美国经营房贷的一些银行还推出了各种各样的新模式，让购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金，从而轻松拥有属于自己的房产。于是，原本买不起房子的人群也买起了房子，美国房产牛市开始形成，整体房价自然上涨。随之而来的，则是物价不断走高，通货膨胀风险开始积累。

当节节走高的通货膨胀风险不断加大时，美联储又连续17次调升短期利率。同样的道理，美国的30年期房屋抵押贷款利率也随之上升，到2006年8月时，已达到了，比上年同期高出了3个百分点。这又使得房地产购买者的负担明显加大，尤其是那些所谓的次贷群体。

当时，雷蒙德金融公司一位经济学家即披露，已有高达10％的房屋抵押贷款申请者的资产负债水平成为负数。在这样的情况下，美国人在购买房产时已不得不对高不可攀的贷款利率斟酌再三，美国房产市场销量锐减、房价走低也就是必然的结果了。

根据财富效应，房价走低就预示着一部分人的财富缩水，而财富缩水必然会压缩消费，进而导致美国经济降温，直至恶性循环。

直到此时，美国经济决策层中依然有人认为，虽然美国房地产市场开始降温，但不会对美国经济造成大的负面冲击，受影响的主要是股票市场的房地产相关板块。与之相呼应的一个代表性人物，就是美国旧金山联邦储备银行行长珍妮特·叶伦。这位女行长曾站出来说：美国目前出现的房地产市场降温基本上还在美联储的预料之中。在她看来，可能引发房地产市场意外深度衰退的主要原因是社会就业岗位大幅减少。而从全美范围看，这种情况发生的可能性并不大。

与此形成鲜明对比的，则是国际上一些经济学家的警告：美国经济放缓的程度可能已经超过美经济决策部门的预期。

4．岂能是一个泡沫了得

泡泡是人吹的，而它的破灭也是与人息息相关的。所不同的是，美国房地产泡沫的破灭，决不仅仅只是一个泡沫的问题。

不管是从房屋销售额、新房起建数量、还是已建好的房屋数量来看，2005年年底到2006年年初是美国房地产市场的顶峰时期。所以，美国房地产泡沫的破裂实际上从2006年中期就已经开始了。主要表现在：一是房屋价格的持续下跌；二是美联储不断调高利率，导致贷款人的还款压力迅速增大，违约还款现象开始增多。

美国全国房地产经纪人协会2006年8月15日发表的报告显示，当年第二季度，美国旧房销量比上年同