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第36章 抵押反担保（第1页）

在这些小区现场办公之后，我们每天都会把所收的每一个件都整理成为一份档案，带回不动产登记中心之后妥善保存。然后我所有的不动产地址以及产权人姓名誊录在一张纸上，去到存放预告登记档案卷的库房里，一件一件的把对应的备案档案找出来，将这两部分档案材料，合二为一。

整理的时候，着重要再检查一下之前在现场收缴的材料是否正确，着重要看权利人是两人及两人以上的时候，份额协议是否和申请书上填写的内容一致。

份额协议主要约定的是不动产的共有方式和不动产的持证方式。不动产的共有方式一般有两种，一种是共同共有，一种是按份额共有。共同共有，顾名思义就是所有的产权人共同拥有这一处不动产，几人之间不分配具体每人各占多少的份额比例，我们所说的共同共有的意思就是几个人一起享有这处不动产100%的份额，体现不出来谁的份额多，谁的份额少。

与之相对应的另一种共有方式就是按份额共有，和共同共有不一样的点在于按份额共有会明确写明白几个产权人在这处不动产上具体每个人所占多少比例的份额，这个份额一般是用阿拉伯数字表示出具体的数字，可以精确到小数点后两位小数。当然，如果说遇到那种无法被整除的数字时，就必须要用汉字表示，例如三分之一，就不能写做“13”，因为这不是规范的书写用字。

和共有方式略有些复杂所不同的是，持证方式就比较好理解了，包含共同持证和分别持证两种情况。共同持证的意思就是几位共有人共同持有一个房证，这样几位共有人需要推选出其中一个人作为持证人，由他来保管不动产权证。而与之对应的是分别持证，就是指几位共有人每人都持有一本不动产权证。

这里要说明一点，即便是申请人选择了分别持证，如果需要办理业务的话，所有的产权证必须都拿到现场，而且即使其中有一个产权证丢失，其余的产权证也都要一并交还回来，换发新的产权证。

共同持证和分别持证的区别就是每多申请一个证，需要额外多交10元的工本费。其实我刚刚工作的时候，办理一个产权证也是需要缴纳20元工本费的，不过在今年年底的时候，第一个产权证的工本费被免除了。所以现在如果说只申领一个不动产权证的话，是不用交工本费的，只是如果申请更多的产权证时，多申领几个产权证，就多缴纳几个10元的工本费。

自从我上班以来，已经有类似于转让手续费这样的税费直接被免收了，然后类似于印花税、工本费这样的税费也都是部分减免了，虽然说这个费用对于有钱人来说可能是不值一提。但是对我这种升斗小民来说，能省一笔是一笔，苍蝇再小也是肉嘛！

不过提前份额协议，我也有一段不堪回首的记忆。那是我刚刚到收件窗口的时候，对很多业务，很多流程还是一知半解的。没想到这一天遇到一个受托人代办理的现房办房证业务。

我们所说的现房办证业务，是指的针对那些已经可以办理转移登记的不动产，买受人愿意全款买房，无需进行期房抵押登记的情况下，可以直接办理新建商品房转移登记的手续。

这种转移登记，需要提供开发商盖章的申请书、委托书、营业执照复印件，以及全款发票、购房合同以及申请人整个家庭成员（购房人夫妻以及未成年子女）的身份证，户口本，结婚证。

他这个不动产的买受人有两位，因此我便下意识的找她要这两位房主签署的房产份额协议，受托人摇头表示没见过这个表。我自然就是给他一份空白版的份额协议，让她回去找两个房主签完了再回来办理现房办证的手续。

结果她走了没一会儿，就怒气冲冲的回来了，直接就把购房合同扔到了我的面前。一脸愠色的对我说：“你瞪大眼睛仔细看一下，我这个购房合同里面就有份额协议，你还非得让我来回几十公里再多跑一趟。”

我翻开合同的副页里面，果然有一份机打的份额协议。于是忙不迭的向对方道歉，让对方原谅一下我这个初来乍到的新人，确实不了解这个知识点。

这是我在不动产登记中心里第一次被骂，不过确实也是这次被骂，让我了解了有一段时间的合同里有份额协议这件事的，而且印象极其深刻。

档案材料整理好之后，科长又交给我们一项艰巨的任务，那就是要我们自己在大厅后台，把和自己对接的那个小区的开发商教会了如何办理新建商品房转移登记的业务。

分配给我的这个开发商办件人还是很机灵的，没一会儿就学会了如何录入系统了，她每做一个件，我都要把这个件从头到尾的检查一遍，挑出错误的地方，让她自己都记住了。几个件办理下来，也就基本上就没什么错误的地方了。

科长从我身边经过，跟我打趣道：“你现在体会到审核同事每次验你的件是什么感受了吧！”我就笑笑，也不知道该说什么好。

我在后台这里，指导着开发商的代办人在录系统，突然听见窗口外边又是传来了一阵吵闹的声音。虽说在我们这样的单位的工作，对于这样的争吵，应该是已经见怪不怪，波澜不惊了。但人都有好奇心，虽说好奇害死猫，但是还是抑制不住内心想去看看到底发生了什么事。

走到事发现场附近的窗口，询问目击全过程的同事。原来是一位融资担保公司的代办人，忘了把办理抵押注销登记的材料给一位抵押人带过来了，结果这位抵押人怒火中烧，一气之下把这位融资担保公司的代办人手里的所有纸质材料都撕得粉碎。这直接就导致这位代理人今天要办理的所有进抵押的业务全都办不了了，他还得挨个的跟人道歉去，需要重新准备合同等材料才能办理业务。

只见这位代办人，如同霜打了的茄子一般，颓唐的坐在一边，目光麻木且低垂，好像这发生的一切都与他无关。

他之前经常来，不过大概一周的时间他没来了，直到我发现他一侧的袖子上挂着“孝”字牌，才明白在他的身上究竟发生了什么事情。

也难怪，平常事事谨慎的他，怎么会犯这种低级错误呢，估计是最近操持长辈的后事，难怪显得这么的心力交瘁。

他隶属于的是一家融资担保有限公司，听这个公司的名称就能知道，他们做的业务是抵押反担保的业务。这个业务是最让我头疼的抵押业务了，不信你且听我慢慢道来。

正常的抵押业务，是抵押权人和抵押人两方的业务。但是抵押反担保，实际上是一组三角关系，即抵押人、放款人、担保人三家一起来进行的业务。我真佩服第一个想出这种担保模式的人，简直是天才。向我们登记中心出具抵押人和放款人签署的《借款合同》，担保人和放款人签署的《保证合同》，抵押人与担保人签署的《委托保证合同》，抵押人与担保人以及放款人签署的《反担保抵押合同》。

简单来说，就是抵押人向放款人申请贷款，但是放款人考虑抵押人的信用等级存疑，不想给对方放贷。为了解决这个问题，担保人出现了，他用自己的公司为抵押人提供担保，从而保证可以正常的给放款人还贷，一旦抵押人赖账，就由担保公司代为还债。由于存在这种情况的出现，所以担保人自然而然就成为了抵押权人，一旦抵押人赖账，担保人可以去法院起诉索赔。

怎么样，听起来是不是像在听天书，我第一次听到也就是这个感觉。而且如果说遇到那种不常见的担保公司，合同我需要逐字逐句的给他捋，看能不能符合我们的登记要求。

而且最痛苦的是，遇到有问题的地方，想要让他们申请人去更改那些错误的地方，可是他们总有各种各样的理由拒绝我。我也知道他们很多都是千里迢迢的来我市办理抵押登记的，所以要让他们改变错误更是难上加难。唉，到底什么时候不动产登记可以跨省通办啊。

但是感慨也没有用，错误的地方不符合登记条例的规定，不改没办法登记啊。在这种僵持的局面下，我只能求助现场观众了。那就是让我们负责审核抵押的同事来交涉了。

不过好在我说的这位担保公司的代办人，他是我们不动产登记中心的常客，他的合同在我们这里也是久经考验的，基本上没有出现过什么错误，而且他平常待人接物也很得体，因此和我们登记中心的同事关系还都挺融洽的。所以看到他在情绪这么低落的时候，固然他有错，但被这样的粗暴辱骂，是不是有些过分了呢？

但是我转念一想，成年人的世界哪有容易二字啊？社会是残酷的，站在抵押人的角度想，抵押注销手续忘了带，就意味着他今天办不了抵押注销业务了，而后续他的一切规划，也许都会被打乱，我们仅仅是不知道他的故事，所以才不能和他共情。

这位抵押人还要暴起对着喋喋不休的说些什么话，好在被大厅的保安劝住了。趁这机会，那位担保公司的代理人快步走出了登记大厅。

又过了几天之后，我又叫到了这位担保公司代理人的抵押反担保的业务。只见他双眼布满血丝，袖子上依旧带着“孝”字牌。但是他的神态，似乎也已经恢复了平常的那副痞气。

我想安慰他几句，但却欲言又止，仔细想想，还是算了，对他这种性格的人来说，最大的安慰方式，或许就是当作之前什么都没发生过，依旧是如之前一样对他吧！