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危楼高百尺（第2页）

在上面提到的建筑费用以及产值数据中，住宅建筑只占四成左右，其中大部分是商业和工业建筑，这说明经济本身的增长是这个时期房地产业快速发展的主要动力。

随着经济的发展，矛盾越来越突出。不可阻挡的城镇化进程中，城市居民不断增加的住房需要与有限的供给形成巨大的矛盾。

这里有必要说一点，当住房需要与落后产能形成矛盾时，由供给不足带来的矛盾就会产生，1919年芝加哥发生暴乱的原因就和住房供不应求的矛盾有关。

“一战”后大量南方的黑人迁移至北方，芝加哥市黑人居民人口从1919年的4。4万猛增到1920年的10。9万，住房的压力使摩擦日益增多，最终导致暴乱事件发生。

但在产能不断提升、居民的需要逐渐满足的过程中，产能会慢慢积累，直至过剩，库存的压力和有限的需求又会为危机埋下伏笔。

——财产税是州政府的主要收入来源。

1929年美国的国民收入为828。1亿美元，1928年建筑业产值为175亿美元，建筑业在国民收入中的占比已经超过了20%。毫无疑问，建筑业是美国经济的支柱产业之一，理所当然地成为美国政府的“钱袋子”。

1797年，美国国会第一次向全国所有居民征收“财产税”。19世纪中期，美国各州已经普遍征收财产税。

随着城市化进程的加快，房产增加，州政府的收入越来越依赖财产税。到了20世纪初，经济的发展增加了州政府的收入来源，但财产税占比仍比较高，财产税在地方政府税收收入占比中达到40%以上。1932年，财产税收入占地方政府税收收入的近93%。[5]

财产税在地方政府收入中的过高比例，用今天比较流行的话说，就是“土地财政”。对土地、房地产的过分依赖，一定程度上绑架了美国州政府。

从州政府的角度出发，房价、地价上涨，地方能获得更多收入，于是他们也有了维持高地价、高房价的动力，不愿意看到地价、房价大幅下跌，一方面在政策上给予建筑业、房地产业极大的支持，另一方面不敢对建筑业、房地产业实施严格的监管。

直到大萧条之后，许多州政府才逐渐放弃财产税，转而征收销售税。

——“热钱”的不断流入。

正如在第2章分析的那样，在1929年之前的十年，美国的货币供应量极速上升，而在一定时期内，整个社会所生产产品的总价值不变，货币供应量的增加就像糖不变的情况下水增多了一样，甜度必然会被稀释，这就是通货膨胀。通货膨胀最直接的表现就是商品价格的上涨，特别是土地和房子的价格快速上涨。

货币供应量增加不是“热钱”，但货币供应量增加到一定程度，却可以促使微观市场产生“热钱”。

市场上的钱多了，就要找可以保值、升值的方式。与一般消费品行业相比，建筑业属于资本密集型行业，可以承载更大的资金量，这里也成了“热钱”的欢乐场。有了“热钱”的宠幸，地价和房价的船就会不断上涨。任何一种价格，一旦形成趋势后，就很难改变。上涨的土地和房屋价格容易拨动人们的紧张情绪，居民手里的资金也会源源不断地进入，这又助推了价格的上涨。

居民的钱是怎么加速进入房地产市场的？这就和银行等贷款机构有关。

如果说货币供应量是价格上涨的“元凶”，那么银行等贷款机构就是“帮凶”。土地和房价上涨是一个巨大的蛋糕，为了搭上这趟财富的列车，信托公司、贷款协会甚至银行也来想方设法分一杯羹。这些机构只关心业务做了多少、抢占了多少市场，而不关心贷款人的财务状况，肆无忌惮地向借款人发放贷款。

在20世纪20年代的美国，首付比例为惊人的10%，让人惊掉下巴的是，如果你连10%的首付钱都拿不出来，同样可以在市场上借钱付首付。城市房地产抵押债券的未清偿值或许能从侧面证实这一点：1920年为110亿美元，1929年增长到279亿美元。

说了这么多，我们不仅想要厘清20世纪20年代美国房价上涨、下跌的过程及原因，更重要的是想寻找其中的规律。规律就像太阳每天会东升西落一样，不会因为国家、地区和时代的改变而改变，当我们找到这个规律，就可以利用它，将其运用到当下我们所处的时代。

2007年由房地产市场的次级抵押债券引发的美国次贷危机在2008年发展成一场全球金融海啸。虽然时代不同了，但房价上涨和暴跌的因素与20世纪30年代有诸多相似之处。