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房地产业的财富密码（第1页）

&房产是不是财富？

西方古典经济学之父亚当·斯密认为，劳动是财富之父，土地是财富之母；当代经济学认为劳动、企业家才能、土地是全要素生产率中最重要的三个要素，房产如何不是财富？房地产在英文中被称为“realestate”，众所周知，real的汉语直译是“真实”的意思，那房产是不是财富，结论还不显而易见吗？

叶之枯荣，必在根本。

从金融理论根基来说房地产增值的根本原因在于通货膨胀，通货膨胀并不是一个贬义词（真正对经济产生损害的是通货紧缩），即使最保守的芝加哥学派也赞成温和的通货膨胀——通货膨胀率应该与自然经济增长率一致。

在这一点上芝加哥学派太理想化了，甚至走向了极端，打着市场的旗帜反市场，市场资源配置最优的通胀率岂能由人类给出？所以，通胀率飘忽不定，但总体上超过自然增长率也就成了常态。

曾经有人计算，2013年的13。43美元才相当于1929年的1美元，80多年货币的购买力贬值90%以上。与此同时，美国的房价年化增长率超过通货膨胀率。

这一进一退意味着，如果一个人持有1万美元，几十年后货币缩水只剩下不到1000美元；如果当初将1万美元买房，财富至少增值到12。33万美元。将持币与买方的情况进行对比，则持币者较持房者财富至少相差123。3倍。

持币或买房？已经不言自明！

房产如何在资本的世界增值呢？

在资本的世界中，获得财富有两个途径：一是利息；二是资本利得。房地产增值靠的是资本利得，不是利息。

——所谓利息，可以理解为银行理财产品收益、存款利息，或者用象牙塔里的经济学解释，实质是利润的一部分、收益的一种形态，具体到房地产业就是房租。从这个角度看，房地产的价值在于获得房租，赢得财富。

——所谓资本利得，可以理解为股价上涨、房价上涨，在低买高卖之后的差额收益。如果用象牙塔里的经济学解释，就是投资工具买入与卖出差价，即转让价值（Proceedsofdisosition），具体到房地产就是买房卖房获得的收入。

在任何一个时代利息都遵循算术算法，资本利得则遵循几何算法，增值速度根本不在一个维度上。

最直白的解释，中国有1。7亿股民，哪一个是真正为了获得年底利息分红，不都是为了获得股票买卖的差价，获得资本利得？

同理，以自住的房子为例，早一天买下来不是为了省掉房租（房租比房款利息便宜很多），而是为了将来不花更大的价钱。

关于房地产市场房租与房产增值之间的差距，我给出一种可能解释：要形成真实需求，购买力、购买意愿二者缺一不可。租房市场是普通人的市场，由普通人的平均收入水平决定，在租客收入没有大幅提高的前提下，房租很难大幅度上涨。房地产买卖市场购买力、购买意愿由社会精英层平均收入水平决定，一个城市收入最高的阶层将形成本地房地产市场购买力、购买意愿。高收入者的收入增长速度总是高于低收入者，他们的需求也强于低收入者，因此，房价的上涨速度总是快于租房和工资的上涨速度也就不足为奇了。

诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·希勒（RobertJ。Shiller）曾对美国过去123年的房价走势进行研究，发现只有28个年份房价是下跌的，95个年份房价上涨，其中最大累计33%的跌幅发生在2007年至2011年的金融危机期间，而过去却有三次十年翻倍的大牛市行情。也就是说，美国从建国至今的二百多年房价始终是螺旋式上升，人们只记得西方房价暴跌的灾难，殊不知过去一百多年没有买房才是最大的灾难。

末流之竭，当穷其源。

房地产市场不是虚拟经济，也就不会遵循金融市场的逻辑。须知，金融市场中有一条基本定理：趋势一旦形成，逆转就需要时间。某种财富的趋势一旦形成，人们就会在潜意识中形成路径依赖，从而促使价格继续沿着原来的方向运行。

在资本市场，逆转日K线形成的趋势需要以“交易日”为单位的时间，同理，逆转年K线形成的趋势，一定需要以“年”为单位的时间。虽然股市和房市有诸多不同，奠基性的理论却是一致的。如果美国的房产是一只股票，那么它就是一只非常值得持有、炒作的百年百倍大牛股。

有人提出质疑，房价太高，普通人根本买不起。

美国的房子已经具有了金融属性，既然是用来炒作的，根本就没想过让所有人都买得起。

富人如此，穷人又当如何？最简单的答案：哪怕掏空六个钱包，尽早上车。