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房地产业的财富密码（第2页）

有人说，没有只涨不跌的市场。事实的确如此。不过，凯恩斯曾经说过，长期来看，我们都将死去。

想一想纽约、华盛顿的房价，有多少人想在几十年前甚至年限更久的过去在这里拥有一套属于自己的房子。

一线城市核心地段的房子是大资产阶级身份的体现，而对于普通人来说却遥不可及。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫的愿望跨越了时间和空间，如果美国底层的打工仔读到杜甫的这句诗，一定感同身受、深以为然。

1934年，美国联邦住宅法案通过，上千万人欢呼雀跃，终于可以有自己的房子了！但是，在实际的执行中，并不是一视同仁，大多数贷款给了白人而拒绝黑人。

在高房价的重压之下，中产阶级尚有立锥之地，底层老百姓想要实现对家庭、房屋和生活的追求，只能另谋他法。在任何国家，房价一般都会从市区向郊区下降，买不起市区高房价的房子，底层老百姓只能在偏远的郊区买房。

郊区的基础设施与市区相差甚远，1930年，历史学家卡特·伍德森（CarterWoodson）在调查南部郊区时说：“他们中的很多人只有少量舒适的房子、很少的几家商店、一两所教堂、一个学校和一个邮局。人们还没有足够的财富去承担税收，以设计安排合理的地方铺路和提供合适的排水系统和卫生设备。”

远离城市的土地很便宜，底层老百姓或者租房，或者买一块分割的土地，建造一个小房屋自住。在芝加哥、圣路易斯、哥伦布、纽约、底特律和费城，这种现象非常普遍。

如何满足最广大群众的居住需求？

答案肯定是市场化。

任何市场化改革，核心都是承认市场定价功能，具体到住房来说就是承认住房的商品属性，明确产权。一旦明确了产权，住房将主要靠市场交易，而住房又是衣食住行中最昂贵的一种商品，必然要依靠杠杆；一旦杠杆出现，住房的金融属性也就被同时明确。

金融属于典型的双子座，一半是海水一半是火焰。住房的市场化就像就打开了阿里巴巴宝库，不但解决了全国范围内住房困难，更重要的是凭空赋予了人们一笔财富，拉动经济的各种产业开始随着房价上涨而腾飞！另一方面，住房的市场化又像打开了潘多拉的魔盒，房价疯狂上涨，造成诸多风险，直至引发类似佛罗里达州地产泡沫、密西西比泡沫一类的危机。

我们分析了20世纪20年代美国的房地产周期，遗憾的是，在那个金融意识尚未觉醒的时代，人们丝毫没有考虑过货币的时间价值，更不用说房价上涨之后的资本利得。

回归历史是为了洞察未来，未来房价还能涨吗？

首先要明白，房价的高低从来不是由租售比、空置率、人均收入这些指标决定，而是由高收入人群的平均收入水平决定。

现实的情况可能比“二八定律”更残酷，君不见招商银行1%的金葵花客户贡献了80%客户存款？同理，房价也是由少数金字塔尖的精英人士的平均水平决定，相对于3。3亿美国人口，哪怕高收入人群的比例只有1%，330万拥有高净值财富的人口，可以任意抬高任何地方的任何价格水平。

核心城市、核心地段、核心地产永远是稀缺资源，在供需矛盾下，地价一定会上涨。富豪手里不差钱，这种稀缺地产有限，有钱也买不到怎么办？只能向周围外溢，从市中心溢出到郊区、二线城市、三线城市……

谁也不能准确预知未来，我可以明确地告诉大家，未来富人会越来越多，对资源的垄断性会越来越强，如果不想被甩得太远，只能尽早上车。

最后，我想提示一下美国房地产市场最大的风险。美国房地产最大的风险不是房价涨跌，而是流动性风险——卖不出去。所以在买房时，一定要买那些诸如纽约、洛杉矶、芝加哥、华盛顿等一线城市流动性好的房产。

[1]HomerB。Vanderblue，TheJournalofLandandPublicUtility，MayandAugust1927。

[2]来源：Williamfrazer，JohnJ。GuthrieJr，TheFloridaLandBoom:seculation，moneyandthebanks，QuorumBooks，1995。

[3]孙建波，张志鹏，周诚君，《信用扩张、不当投资与政府干预——以建筑业周期与房地产市场为例的思考》，《国际金融》，2012年第1期。

[4]U。S。DeartmentofCommerce，BureauofForeignandDomesticCommerce，StatisticalAbstractoftheUnitedStates，1930，Fifty-secondNumber，Washington:UnitedStatesGovernmentPrintingOffice，1930。

[5]曹思思，《房产税立法问题国际比较研究》，华东政法大学硕士学位论文，2013年。